十多年前，在北上广深买房的那群中国人，顺利当上了快乐的包租婆，把握住了中国楼市辉煌的红利期。

如今中国买房限购政策频出，成本又很高，许多人月薪还不够当地一平米的房价。他们，该怎么投资房产呢?

资本全球化背景下，也许需要放眼世界，今天来和大家分享一下菲律宾马尼拉房市，它可能是一块馅饼，也可能是一个陷阱。

作为菲律宾的首都，马尼拉是菲律宾经济、文化和交通中心，各项配套设施完善。马尼拉人口2400万人，和上海一样多，但土地面积只有上海的1/10，住宅只有上海的1/20，比香港还要拥挤！土地和住宅供应严重短缺。

当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，人口过亿的菲律宾却拥有75%的劳动人口，马尼拉人口年龄中位数是23.7岁，年轻劳动力是经济可持续发展的核心力量。

菲律宾人均GDP正处于房地产黄金投资时期，从宏观数据来看，菲律宾的人均GDP是2989美金，过去6年GDP增速高达6%且稳定。

而房地产行业的一个基本规律是GDP在3000-6000美金时房价窜得特别厉害，GDP达8000美金则基本上进入饱和状态。所以菲律宾人均GDP从3000美金增长到8000美金的时期是房地产黄金投资机会。

投资海外房产，大家最担心的还是资产的安全，因此政治环境、治安条件都需要考虑。菲律宾表现不错。首先政治稳定，总统杜特尔特上台3年以来，多次会晤中国领导人，签署多项合作发展协议，中菲关系不断加强。其次治安不错，全球安全指数排名43，比泰国曼谷、越南的胡志明市还高。

国际货币基金组织预测，2026年菲律宾有望超过马来西亚和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济发展，70%依靠的是内需拉动。汇丰银行预测，2050年菲律宾将成为东南亚第一大经济体， 全球第16大经济体。

美国丹佛大学设计IFs ( IFs是一个全球预测模型)世界GDP动态演化与经济预测，呈现全球各国GDP从1960年到2100年的动态变化，2029年中国GDP会超过美国成为全球第一，2054年菲律宾GDP全球排名第十五，2099年菲律宾GDP排名全球第八，超过德国和俄罗斯。

国际权威机构都一致看好菲律宾在21世纪的发展，这些都给菲律宾房地产行业带来了充足而持久的经济支撑。

从以上内容看来，菲律宾马拉尼房市确有很大的上涨空间，目前房价处于价值洼地，且投资门槛不高，外国人只需要护照、支票本即可投资，所以......打住！！！咱再考察考察！

菲律宾房价近年来一直上涨，大量中国人在菲律宾马尼拉置业，但是很多投资者发现房价涨了，但自己买的房产却很难找到“接盘侠” 产生利润，这是为什么呢？

据悉，这种房价涨了却没人接盘的房，多数是零首付低端廉价盘，或者零首付溢价严重盘。

什么是零首付低端廉价盘？它的特点是月供2000-3000元人民币就能上手，周边环境很差，以蓝领买家为主，买的时候以为周边环境会随着经济发展而改善，然并卵。

菲律宾是个一脚天堂一脚地狱的地方，富人区在不断优化，越来越像纽约，蓝领区分配不到优质资源，几年后还是那个老样子，很难脱手。

什么叫零首付溢价严重盘？它们有一个共同的特点：好地段，中心区，但是周边早年卖出的期房楼花转手合同可能只是新盘价格的60%。举个例子，马卡蒂中心Air楼盘490万比索27平，Lush楼盘800万比索25平，两个楼盘位置肩并肩，那买Lush楼盘的投资者，肯定是找不到接盘侠的。Lush楼盘就属于零首付，溢价严重，至少3-4年内是获利不了的。

另外，菲律宾相较于中国，没有什么学区房概念，很多中国人忽视国情投资所谓的学区房。

其实在菲律宾真正有潜力的，还是企业集中、白领集中、周边环境好的地方，马尼拉的三大繁华区：Makati, Pasay, BGC， 可能含金量更高。

买房性价合理，才值得投资，才更容易获利。

一念天堂，一念地狱，或许成为快乐包租婆，或许成为悲催接盘侠。无论如何，请谨慎考察。


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