上一篇文章，我分享了我的购房动机菲常之旅-菲律宾买房记（3），不少朋友私下留言，对我的买房经历羡慕不已。其实，大家从我的文章中只看到了云淡风轻，却看不到背后的迷雾森林。在实践过程中，我胆战心惊地遭遇了一个又一个的坑：

01  最危险的坑：拿不到永久产权证

不是说菲律宾的房产是永久产权吗？为什么拿不到产权证呢？最初听说makati维多利亚大楼没有房产证时，我相当吃惊。后来和本地华侨了解多了，才知道，不少楼盘都有投资者拿不到房产证。

菲律宾房子产权分为两种：永久产权(Freehold)和租赁产权(Leasehold)，只有永久产权的公寓才能办理房产证。所谓“租赁产权”，是指开发商将公寓的使用权租赁给你，根本就无法办理房产证。

菲律宾法律规定，外国人可以拥有永久产权（不像国内有70年的限制），但是：同一个住宅项目，外国人的占有率不能超过40%（阿亚拉地产是同一个国家不能超过10%）。一些受外国人追捧的楼盘，在超过40%的限额后，开发商为了继续出售给外国人，就只能将公寓的使用权租赁给买家，这样就产生了只针对外国人的所谓Leasehold（租赁产权）。如果购房者是菲律宾人，可以转成Freehold永久产权。

我就有这样的亲身经历：

2019年8月在ortigas的megamall展台，我遇到了SMDC的light residence的销售，确认过是licensed broker（持牌中介）后，他向我推荐了2套290多万披索的单间studio公寓，准现房，单价12万披索，远远低于目前在售价格。

真是笋盘！心一动，掏出支票本，马上就想开支票，付定金。但是我还是多了一个心眼，让他查一下Other charges（杂项费用）是多少费用？我先去超市逛一圈后，再决定是否购买。过了一会，收到菲律宾中介的信息，OC费用高达8%，我问他为什么这么贵？然后收到了回复：原来这是租赁产权的房子！

好险！差点因为贪便宜掉入最危险的坑！

温馨提示：1、永久产权（Freehold）有购房合同Contract to Sell，但租赁产权（Lease hold）的公寓则根本没有，开发商给你的文件，只是使用权转让文件（RIGHT TO USE）。2、租赁产权（Lease hold）的公寓，OC的税费可能高达8%以上，而永久产权的OC费用为6-6.5%。3、租赁产权（Lease hold）的公寓，开发商给的价格都会比永久产权（Free hold）便宜10%以上，但是天上不会掉下馅饼，千万别被各种优惠名目忽悠！
03最常见的坑：买房后发现不好出租.
投资房产常见的获利方式有两种：出租和楼花转让。第一种无需解释，对于买楼花，或许有人认为无需考虑是否好出租，但事实上，接盘客的接盘理由也很简单：收租。因此，以后不好出租的楼花也一定不好转让。所以，在菲律宾（或世界上大部分国家）投资房产（非自住），只要买到不好出租的房产，就意味着投资失败。

我一闺蜜，在泰国曼谷客户的介绍下，于2017年花65万元购买了一套公寓，据说离地铁站只有200米，不愁出租。但结果是收房后，两年内都租不出去（地铁站离市区太远），想原价转让都无人问津。

众所周知，菲律宾以高于7%的租金回报率，吸引了大量投资客，但7%只是平均值，出于菲律宾特殊的国情，也存在大量租金不高的房源。一、不要买周边没有生活配套，被铁皮屋，民房包围的楼盘。菲律宾几乎没有拆迁，所以不要寄希望于旧房改造。一般这样的位置都不会有大型的商场，写字楼，更不用说公园或绿地。想想你的目标住户，谁会选择住在生活不便利、整体环境不佳的地方呢？

二、“靠近”核心商业区但并不在核心区内的楼盘要慎重考虑。马尼拉是全球出名的"堵城“，大部分租客靠步行上下班。但一年四季天气炎热，凡是步行5-15分钟还不能到达的地方，对于租客来说都嫌远。



温馨提示：

面对精美的沙盘和样板间、碧波荡漾的游泳池、宽敞的健身房、口舌如簧的宣传、“不愁出租”的承诺……作为投资客的你，需要练就一双慧眼和禅定般的心，不忘“投资获利”的初心。当你买到不好出租的房产时才发现，选房时充斥在周围的美丽和辞令，只不过是温柔的陷阱和最常见的坑。

曾有人问李嘉诚关于买房升值的考量因素，李嘉诚回答：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

在马尼拉投资房产，尤其如此。

地段作为选房最核心的因素，但也并非唯一因素。对开发商的选择、对中介的选择亦很重要，一着不慎，满盘皆”坑“。如果说法律限制和地段属于非人为因素造成的坑，则其他众多的坑都是来自你遇到的人。投资路上，最大的考验永远是对人性的考验。出售没有预售证的房子，专门针对中国投资者的假项目圈钱，一房多卖，中介抬高价格吃差价。。我见识了菲律宾房产的乱象环生。高收益和高风险总是携手而来，作为一名投资者，我们要有一定的批判性思维，理性分析，实地踩盘，不要为了未来那点租金，被别人坑了你的买房本金。这样，我们就能越过大坑，实现投资获利的初心！
         

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