菲律宾房产投资——税收篇

在购买菲律宾房产过程中，很多投资者都很关心税收问题。今天就把三个购房时期会产生的税费详细罗列出来。

壹、购买房产缴纳的

01 增值税（VAT）

在菲律宾购房的增值税是12%，这是菲律宾购房的统一标准，并且是政府强制性收取的。而增值税只会收取一次，如果之后转卖时，是不会重复收取的。

如果在菲律宾购买房子的裸价超过了3,199,200比索（约45万人民币），就需要支付12%的增值税。如果购房裸价低于3,199,200比索时，就不必支付这一部分的增值税。但菲律宾目前大部分房源都高于3,199,200比索，所以大多数情况下都需要缴纳这12%的增值税。

倘若购买的是期房（一般指的是在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋），这种情况下的增值税就需要每月依照首付月供的比例来支付增值税，而不是一次性收取。

|TIPS：

在购房时，一定要了解清楚开发商给出的裸价是否包含了增值税。会有一些开发商为了用低价吸引买家，给买家只报裸价；而又一部分买房者对此不够了解就会因此陷入开发商设的局，待合约签完以后，才会告诉你还有增值税。

02 杂项费用

购买新房时，还有许多办理手续过程中的费用支出，称之为杂项费用（other charges）。

杂项费用包含：过户费、注册费（登记费）、文件盖章（所有权的发放）、水电表安装费、律师费等。杂项费用会因各个开发商的楼盘、楼盘位置等因素而不同，通常会维持在6%-10.5%。并且收取的方式也存在差异，有些会在交房以及尾款时一次性支付，而另外一种情况与增值税的情况相似，和房款支付的比例以及支付的时间有关。

|TIPS:

对于在一个楼盘中的购买数量，菲律宾法律规定外国人最多只能购买40%，如果超过这个比例，只能租赁产权。

贰、持有房产

持有房产指的是屋主自己长期住，或者选择将房屋出租收取租金，每年不仅能享受房屋上涨的利润，还能有稳定的被动收入；这种情况下房产拥有者需要每年缴纳房产税、物业费、托管中间费，其中房产税费需要缴纳给菲律宾政府。

01 房产税

房产税是菲律宾每一个购买房产的拥有者需要缴纳的一笔税费，而全国不同地区的税率会有一定的差异；马尼拉地区公寓的房产税一般为市场价格的0.3%左右，房产拥有者需要在每一年的1月缴纳。

|TIPS:

提前缴纳会有10%-20%的折扣，如果是延期缴纳，每月还需要缴纳2%的滞纳金，最高罚款滞纳金金额为纳税额的72%。

02 物业费

不同的物业公司所制定的物业费标准是不同的，但是菲律宾公寓的物业费大致维持在30比索-150比索/平米/月（约4元-20元人民币左右）。

现房的拥有者会支付这一笔物业费，如果是没有交付的期房就不用缴纳这一笔费用。

03 托管中介费

如果是将自有的房屋委托给当地的中介公司进行打理并且托管出租，需要给中介公司支付年租金的5%-8%的费用。

叁、转卖房产

01 更名费

期房（一般指的是在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋）转卖，也就是在开发商还没有正式交房之前进行转卖，并且支付的房款未超过总房价的25%；这种情况只用去开发商办理一次更名，并不会涉及到任何税费，只用支付一笔更名费。

不同的开发商所制定的更名费标准不同，但是通常会在5万-30万比索（6700元-40000元人民币）之间波动，并且同一个开发商开发的不同楼盘所对应的更名费也存在差异。

|TIPS:

按照菲律宾法律规定，交付的房款如果超过了总房价的25%，这时开发商需要向税务局进行报备。倘若需要进行转售，这时除了要向开发商支付一笔更名费之外，还需要缴纳一定金额的增值税以及印花税，这两种税费一起大约为7.5%。

02 资本利得税、印花税等

属于个人名下的房子，或者是交房后，需要转卖时，操作流程会更简单，但是这种情况下，卖家和买家都需要支付一定的税费。

卖家需要支付成交价6%的资本利得税（Capital Gain Tax)、3%-5%交易价格的中介费；

买家需要支付1.5%的印花税、0.5%-0.75%的出让税/更名税、0.2%-0.6%的登记费、0.5%-1%的其他费用（交通、资料复印复印、公证）。

TIPS:

值得注意的是，外国人以及菲律宾本国人在购房时所支付的税费种类以及比例是一致的，菲律宾政府并没有针对外国购房者制定特殊的税费政策。

外国人在菲律宾买房可以享有永久产权，但不能购买带地皮的房产。


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