菲律宾房产拥有永久产权，和其他资本主义国家一样，房东需要支付房产税。我们了解到，很多投资人拿到房产证之后，就以为万事大吉，不再过问房产税的问题，尤其是疫情耽搁2年，很多投资人长期不接触自己的房产，全部交给管理团队打理。

今天，我们给各位投资人提个醒，菲律宾的房产税虽然不算多，但是需要按时（最好是提前支付），不然后果很严重。

以下是有关菲律宾房地产税的常见问题的总结归纳。

1.什么是不动产税

房产税是地方政府对房产征收的一种税种，应由业主缴纳。 应纳税的财产包括土地、建筑物、土地和/或建筑物的改进以及机械装置。

2.为什么要对房产征税？

1991 年，通过了第 7160 号共和国法案，也称为地方政府法典。根据该法，地方政府有权创建和收取自己的收入来源，以资助公共支出。这些收入来源包括不动产税等。

3.谁应该支付房地产税？

在菲律宾，无论房产是用于住宅还是商业用途，拥有所有权或所有权证书的人都必须缴纳土地税。

4.菲律宾的房地产税率是多少？

确切的税率取决于房产在菲律宾的不同的城市。 菲律宾马尼拉大都会的房地产税率为房产评估价值的 2%，而省级税率为 1%。

菲律宾的不动产税率在 1991 年地方政府法典第 233 节中进行了阐述，基本不动产税税率是根据菲律宾不动产的评估价值规定的：2% 的城市或直辖市 马尼拉大都会地区。同时，预计各省为 1%。

5.政府是否征收的其他税款吗？

除基本不动产税外，地方政府还对特殊教育基金征收附加税。 对不动产的评估价值额外征收 1%，其收益将用于当地学校的预算。

如果物业闲置，除了基本的不动产税外，政府还收取最高评估价值的 5%。因此，业主须充分利用自己的物业创造价值。

6.如何计算房产税？

请记住，马尼拉大都会的 RPT 率为 2%，而省份为 1%。要计算不动产税，请使用以下公式：RPT = RPT 税率 x 评估值。

为了计算需要支付的总不动产税 (RPT)，我们将 RPT 税率乘以评估值。评估价值可以定义为房地产的公允市场价值乘以评估比例，该评估比例通过政府条例确定。

评估价值可以解释为财产的应税价值。 要获得房产的应税价值，我们必须首先将市场价值乘以评估比例。评估级别因物业的面积和/或用途而异。《地方政府法典》第 218 节规定了评估比例。

例如，蔡先生拥有的位于马尼拉大都会马卡蒂市的一处住宅物业，市场价格为 10,000,000.00 即一千万菲律宾比索。该物业包括一块价值 6,000,000 菲律宾比索的土地，而房屋本身的结构，也称为建筑或改进，价值 4,000,000 菲律宾比索。

学习如何计算不动产税首先要确定财产的总评估价值。 只需将住宅用地的评估价值和建筑物的评估价值相加即可。

(A) 土地评估价值：住宅用地 (Php6,000,000) x 评估比例 (20%) = Php1,200,000

(B) 建筑物的评估价值：房屋 (Php4,000,000) x 评估比例 (40%) = Php1,600,000

(C) 物业的总评估价值：(A) + (B) = Php 2,800,000

现在我们有了房产的总评估价值，我们将它乘以适用的房地产税率，得到蔡先生需要支付的税额。

(D) 不动产税：(C) x 马尼拉大都会 RPT 税率 (2%) = Php56,000

蔡先生需支付的基本不动产税总额为 56,000 菲律宾比索。

同时，我们还必须为特殊教育基金加税。

(E) 特殊教育基金 (SEF) 征费：(C) x SEF 征费 = Php28,000

因此，蔡先生 (D + E) 需缴纳的税款总额为 84,000 菲律宾比索。第一次计算房地产税可能看起来很多，但随着您对房产的评估价值越来越熟悉，您可以轻松计算。

7.菲律宾多久缴纳一次不动产税？有期限吗？

业主可以选择全额或按季度分期支付房地产税。 对于选择全额支付的，截止日期为每年1月31日之前。对于选择按季度付款的人，截止日期如下：

第一季度：每年1 月 31 日或之前

第二季度：6月30日或之前

第三季度：9月30日或之前

第四季度：12月31日或之前

8.在菲律宾哪里缴纳房产税？

业主可以在当地市政府，缴纳税款。

9.如果我提前缴纳税款会怎样？

大部分城市为那些在规定期限之前付款的人提供税收折扣。

10.如果我晚于截止日期缴纳税款会怎样？

逾期付款将受到处罚。 未付金额的罚款为每月 2% 的利息，如果未付 36 个月或 3 年，最高可达 72%。

作为一名业主，需要承担财务责任。 按时缴纳土地税，以避免巨额、令人头疼的罚款。

11.在菲律宾没有建筑许可证会受到什么处罚？

如果您被发现在没有建筑许可证的情况下建造房屋，您将被迫停止施工，直到获得建筑许可证。 根据菲律宾国家建筑规范 (PD 1096) 第 213 条，以下是要实施的刑事规定或处罚：“任何人、商号或法团，建造、建造、扩大、更改、修理、移动、改善、移除、转换、拆除、装备、使用、占用或维护任何建筑物或结构或导致相同的行为均属违法。

违反或违反本准则的任何规定。 “任何人、公司或公司违反本法的任何规定和/或作出任何在此宣布为非法的行为，一经定罪，将被处以不超过两万比索的罚款或不超过两年以上或并处罚款和监禁；但在公司、合伙企业或协会的情况下，应对此类违法行为负责的官员处以罚款，如果犯罪方是外国人，则应在支付罚款后立即将其驱逐出境和/或判刑。”

12.如果我未能缴纳房产税会怎样？

果您未能支付您财产的 RPT 就会产生后果，其中最直接的后果是在未缴税款之上产生的利息。根据菲律宾地方政府法典第 255 条，未能支付 RPT “应使纳税人按每月百分之二 (2%) 的利率支付未付金额或其一部分的利息，直到拖欠税款应已全额缴纳：但是，在任何情况下，未缴税款或其部分的总利息不得超过三十六 (36) 个月。”

如果在上述 36 个月之后，您仍然未能支付年度 RPT，并且在此基础上产生了 72% 的最高利息，那么根据第 258 条：“可通过签发在为征收拖欠税款而提起民事诉讼之时或之前，或与此同时。” 您的当地政府部门可以采取的行动之一是拍卖您的整个财产或其中的一部分，以满足拖欠并支付销售费用。




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