近年来，菲律宾经济发展迅速，吸引了很多海外投资者的目光。而菲律宾的房地产，由于相对低廉的价格，高租金回报率，受到众多投资者的青睐。那么，作为外国人，与菲律宾的房地产业打交道，有哪些政策法规值得注意呢？一起来看看吧！

（亚洲部分国家租金回报率对比）

菲律宾房地产需求基本情况概述

菲律宾房地产行业（尤其是住宅和写字楼市场）在 2017 年至 2019 年期间在外国买家和投资者的推动下疯狂增长，在 2020 年随着新冠疫情的爆发而降至低点，外国买家的销售额下降了49%。随着政府放宽防疫限制，允许员工返回办公室，房地产市场也逐渐回春。对比其他人口相近的超级大都市，马尼拉拥有约2400万常住人口，住宅存量仅37万套，拥有巨大的发展空间。

（菲律宾与上海住宅存量对比）

房地产所有权

菲律宾的房地产所有权在土地、建筑物和公寓三种类别上有差异。土地所有权仅限菲律宾国民或菲律宾公司持有，如由公司持有，该公司至少 60% 的股份应由菲律宾国民拥有；土体上的建筑物（例如自建别墅）可以由外国人100%拥有，前提条件是他们对建筑物下的土地无任何所有权；公寓单位同样可以由外国国民拥有，但是公寓开发公司的股东中至少有 60% 应为菲律宾国民。此外，无论所有权实际归属，外国人都可以就土地、建筑物和公寓签订长期租赁合同。

登记制度

菲律宾采用托伦斯登记制度（Torrens system），在对转让契据进行彻底评估后，产权证书将被颁发给房地产所有者。未能在该制度下登记房地产并不会剥夺所有权，但是确定所有权会很困难。为避免不必要的纠纷，在菲律宾投资不动产，建议您找值得信赖的机构，这样可以少走弯路哟！

税 收
如果卖家不从事房地产销售业务，出售房地产通常需要缴纳资本利得税（capital gains tax）和印花税（stamp tax）。根据转让和收购方之间的协议，资本利得税和印花税的金额可能会转嫁给购买房地产的人。相关税率及税基如下：

1. 资本利得税：在市场公允价、售价或国税局确定的区域价值（zone value）三者中缴纳最高金额的6%；

2. 印花税：售价或市场公允价的1.5%

如卖家从事房地产销售业务，销售房地产须缴纳上述印花税和 12% 的增值税，从中获得的利润则须缴纳所得税。

（菲律宾疫情前后房地产业价值对比，单位：十亿比索）

商业租赁

商业租赁协议通常受菲律宾民法典的规定管辖。商业租赁协议没有标准格式，商业空间租赁的条款和条件由双方自行决定，租赁协议的基本原则是：在承租人达到支付租金的义务时，出租人保证为承租人提供舒适安宁的租赁环境。 租赁协议是否在财产登记处（土地登记机关）记录也由双方自行决定。但是，如果没有记录，租赁协议对第三方没有约束力。菲律宾的私人租赁期限最长可达 25 年，并可再延长 25 年；对于在PEZA或其他政府监管的投资区域下签订的租赁期限则可长达50 年，并可再延长 25 年。

一般的商业租赁协议要求按月支付租金。对于长期租赁（五年及以上）的，出租人要求第一年预付全款的情况并不少见。让租户支付两到三个月的预付租金以及一到两个月的保证金也是菲律宾商业租赁的常见形式。保证金旨在支付租赁房屋损失或损坏的维修费用，如租约结束出租人在检查时发现商业物业被损坏，承租人有责任证明损害不是其本人的过错，以此免除扣押保证金。

菲律宾房地产业法律法规的实践与发展
菲律宾竞争法
2014 年颁布的第 10667 号共和国法案使菲律宾竞争委员会 (PCC) 成立，该委员会是促进自由贸易和公平竞争，并严格监控任何滥用市场支配地位的商业活动。由于法律赋予的广泛权力和目标，相当多的房地产交易已成为 PCC 监管职能的目标。主要涉及房地产公司的多起股份购买或合并，超过了法律规定的交易价值门槛，因此需要在各方签订协议之前通知 PCC。随着2020 年 9 月 15 日《巴亚尼汉法案》颁布后，交易价值低于500亿比索的交易活动可免除强制通知要求。

房地产信托投资基金
2020 年 1 月，证券交易委员会 (SEC) 发布了《房地产投资信托法》的修订案，从而为房地产领域的扩张提供了有效的融资来源和渠道。截至 2021 年 11 月，已有 6 家房地产投资信托基金 (REITs) 获准从事此类业务。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是促进房地产金融二级市场的重要手段，也是房地产金融发展的重要标志。

菲律宾房地产投资信托基金需要有 3 亿比索的实缴资本。且至少应拥有 1,000 名公众股东；每个人名下至少有50 股股份，总共应拥有 REIT 三分之一的已发行股本。

菲律宾的房地产投资信托基金无需缴纳最低企业所得税，但需缴纳 25% 的常规企业所得税率。除非法律明确豁免，如果标的财产被归类为普通资产，则不动产的出售、交换或处置以及此类公司的任何附带担保权益将产生所得税和增值税，或如果该财产被报告为资本资产，则需缴纳资本利得税。

总 结

不可否认，新冠疫情对菲律宾经济，尤其是房地产行业产生了巨大影响。疫情逐渐消散，经济活动也在复苏中。菲律宾房地产业对于外资的态度也十分友好，在中菲关系日渐紧密的今天，投资菲律宾房地产是一个不错的选择。竞争委员会的存在维持行业有序竞争，房地产信托投资基金的设立也能看到菲律宾政府对发展房地产行业的信心和决心。为达到最佳调控目标，菲律宾政府在不断进行地进行平衡测试，考量放宽外资投资限制是否有利于经济发展。这个升值潜力无限的国家，值得您进行深一步的了解！

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