大家好，我是Aufheben。今年内地楼市可以说是风雨飘摇，在这个大环境和大背景下，2023年攀升的利率、政策的打压和信心缺失、严重不足都是影响房地产市场的重要因素。今天我们不聊内地，因为一场相似的危机，似乎正在全亚洲上演。那么菲律滨的房产是不是又会遇到「跌跌不休」的危机时刻，重演1997年亚洲金融危机的故事呢？这也是很多外国投资客在菲律滨买房、置业非常担心的。不论如何，就像正如安兰德在《阿尔巴特街的儿女》最后的台词：「无论即将发生什么，萨沙。我只能肯定一点，黑暗时代就要来临。」一段曾经让人们很笃定的——「楼市神话」似乎正在全球范围破灭。

亚洲人受到儒家文化的影响，对房子总有一种近乎偏执的情节。华人文化强调安土重迁，不论走到何处，投资房产、土地总是少不了。可是随着整个亚洲的政治、经济形式的变化，很多人也将未来不确定性和疑虑带入整个东南亚甚至整个亚洲的市场中。随着内地和亚洲经济的重重疑虑，人们也开始对房子是否能具有储存价值产生了很大的怀疑。

2023年亚洲楼市整体走低，楼市的困难不仅仅出现在中国内地。就其起源的话，首当其冲的就是美联储飙升的利率。另外更严格的监管审查给从韩国到越南等亚洲经济体的建筑商和债权人都带来了很大的困扰。

自从2021年末美联储货币紧缩以来，对全球商业地产都产生了不小的影响影响，但亚洲的住宅面临着更大的压力。韩国就是房地产受重创最严重的国家之一，2023年韩国房价出现 25 年来最大幅度的下跌，而很多家家建筑公司的还款困难再次引发了人们对 2022 年信贷市场动荡重演的担忧。

所以阿本提醒下各位，消费者债务或资产负债表负担较高的国家在最近两年一定要慎重考虑。这些国家房产价格将一直在走软，下跌的死路上。如果要投资需要找外汇储备稳定，外资净流入的国家而不是外资都在纷纷「细软跑」的地方哦。现在不比几年前，但是秉着「盈亏同源」的原则，不少人过去房市赚的钱，正在以千奇百怪的方式把这些钱「还回去」。另外资产安全，同样是值得第一位考虑的事情，毕竟高社会、政治风险时代，那些极高的高收益就怕「有命赚，没命花」。

韩国

2023房地产市场的压力仅次于内地，在经历多年增长后，2023年韩国房价出现 25年来最大跌幅。这一疲软是韩国央行将其政策利率推至 15 年来新高的直接结果。韩国央行是首个在 2021 年美联储紧缩后启动货币紧缩周期的亚洲主要央行。   并且整个2023年，由于经济形势不佳，韩国的家庭和企业的坏账都在增加，韩国央行表示，与项目融资债务（一种用于为建筑融资的证券类型，引发了 2022 年危机）相关的风险可能会在2024继续增加。即便如此，官员们表示，该国的金融体系总体上将保持稳定。 但是房价是不是稳定，或是称为金融保卫战的牺牲品？我们不得而知。

2023年亚洲国家坏账率以及2024展望，对房地产市场有很重要参考价值

印度尼西亚

当地央行2022年开始实行自2005 年以来最最激进的加息令。印尼最大建商—— PT Lippo Karawaci 和 PT Agung Podomoro 已经负债累累。加上通胀的巨大压力，削弱了印尼普通家庭购买力。加上本币因为外贸走弱的缘故，对美元表现十分疲软，即将到期的美元债务的偿还成本升高，迫使这些企业纷纷诉通过资产出售来筹集现金。

根据评级机构——惠誉评级在 2023年11月底表示，Agung Podomoro 于 2024 年 6 月到期的 1.32 亿美元债券「可能出现某种违约」，此前该公司取消了回购部分无担保票据的要约。惠誉表示，另一家印尼财团——力宝集团印度尼西亚子公司力宝卡拉瓦奇 (Lippo Karawaci) 的再融资风险也在上升，惠誉于 11 月将该公司 2025 年 1 月到期的美元票据评级下调至 CCC+。

不过投资者预计，2024年随着降息周期的到来，印尼房地产需求将有所改善。惠誉预计，当地企业债券销售将出现复苏，理由是再融资需求增加和经济环境更加有利。但是对印尼2024年坏账率的展望，依然颇为负面。

越南

越南政府雄心勃勃的「反腐运动」颠覆了越南本来就受到供应过剩困扰的房地产行业，阻碍了企业债券的发行，引发了流动性紧缩和借款人拖欠付款。但监管干预和多次降息减缓了下行趋势。越南房地产市场2023年经历了极具挑战性的一年，不过最严重的低迷时期应该已经过去了。2023 年初，一些越南本地银行的抵押贷款利率甚至一度高达16%，但随后急剧下降。

阿本就认识很多2019-2021接盘越南楼市，目前高位站岗的。由于2023越南楼市的一路狂跌，很多期房都遭遇了十分巨大的下跌，很多项目停工，开工建设日期遥遥无期。没有适时控制风险敞口，没有考虑政治风险，听信中介一面之词，可能是投资者血本无归的主要原因。另一个就是国内20年「楼市神话」。让人们对国情、政治制度、文化都很相似的越南产生了错判。

2023年的越南，已经成为很多外国投资客的伤心之地

外界普遍认为，2024年越南楼市的麻烦依然存在。标准普尔全球评级信用分析师 Sue Ong 表示，很多越南本地银行的资本缓冲薄弱，一些银行对房地产的风险敞口依然很高。本次越南房地产危机的典型代表是诺瓦兰投资集团公司(Novaland Investment Group Corp.)，该公司是越南最大的开发商之一，以持有美元债券而闻名。在 7 月份未能支付利息后，该公司同意延长其 3 亿美元可转换票据持有人的期限。

香港

由于本地的局势自2019年来令人担忧，大量本地居民纷纷救生艇「出海」。大企业、房地产财团也担心融资成本飙升以及受到临近的内地房地产危机的溢出影响。今年八月香港的几家开发商发行的永久美元债券遭受了多年来最严重的抛售。领跌的是新世界发展有限公司——香港负债最重的开发商之一。

投资者哭爹喊娘的时刻，背后反映的是香港房地产市场的低迷，该市的房价跌至近七年来的最低水平。经过三年严格的新冠疫情限制和美联储历史性的货币紧缩政策，办公楼和零售空间的收入也有所减弱。因为整体需求如此低迷，香港开发商被迫大幅下调房价，「楼市永远涨」的香港，建商主动下调房价，在十年前都是不可想象的。没有信心，楼市神话破灭，一蹶不振只是时间问题。

曾几何时，美丽港岛也曾拥有房价不败的神话，如今都是过眼云烟

由于空置率上升和持续的负租金调整，对那些在中国大陆二线城市拥有大量住宅和商业地产的香港开发商以及在黄金地段以外拥有大量写字楼投资组合的开发商的投资，应该持更加谨慎态度。并且因为港元融资成本依旧只升不降，这种情况将持续到2024年之后。没有信心就很难有所改变，因为没有改变的空间。

菲律滨

最后聊聊本频道比较关注的菲律滨吧。菲律滨在疫情后的经济复苏，2022、2023连续两年领跑亚洲。当中尤其是零售业的复苏，让市场重新有了一些信心。但是目前市场依旧处于低迷状态。尤其是较高的空置率和较低的流动性，是购买菲律滨房产应该首要考虑的问题。买是可以买。如果是非核心地段高档公寓，真的租的出去吗？较高的物业费，中介费扣掉，真的能达到5-6%的许诺回报吗？如果想卖掉除开税费是不是会亏？如果选择的地段一般般，是不是价格虚高，没人接盘？想必这些都是大部分购房中介不会告诉你的东西。

不过数据显示菲律滨2023年豪华公寓价格是迅速回暖、上升的。根据莱坊（ Knight Frank）全球主要城市指数，2023年马尼拉大都会的豪华公寓、住宅价格增长了21.2%，为全球增长最快的。 根据Knight Frank的全年数据，马尼拉大都会最昂贵的住宅项目是TransAsia的Banyan Tree Residences，位于pasay ，价格为每平方米80万比索。Balmori Suites by Rockwell Land 是第二贵的公寓，位于makati的Rockwell，每平方米大概 600,000 比索。

桑托斯莱坊董事长兼首席执行官里克桑托斯表示，尽管现阶段央行利率较高，但马可仕政府领导下的菲律滨投资者对菲律滨的信心提振了房地产市场。

总而言之，亚洲新一轮的楼市的大规模下跌可能会出现在这两年。低迷的情况一两年都不会改变。如果你要投资菲律滨房地产你也需要知道，目前菲律滨房市两极分化十分严重。而且流动性不足也是一个大问题，很多不是特别核心的资产，挂一两年都没有卖掉的情况也很普遍。尤其是在这个买盘远远小于卖盘的现实情况下。需要改变过去20年对于「楼市神话」的幻想，老老实实吃租金可以，等翻个几倍出手，猛上杠杆的时代已经过去了。

投资有风险，投资需谨慎，本文不作为任何投资建议或参考。




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