大马尼拉住宅物业价格同比曲线图
房地产开发商们… …不会轻易承认房地产市场崩盘。也没有一个房地产开发商会承认菲律宾会出现房地产泡沫。

但种种不祥迹象表明，菲律宾房地产市场已经出现泡沫。没人能够预测泡沫的破灭会导致何种程度的灾难。

菲律宾知名房地产市场分析师正在研究和消化开发商公司报表中的数据。这些数据都指向一个方向：销售正在放缓，库存没有下降。

与此同时，许多房地产开发商正在降低未售出库存的价格，此举可谓是“悄无声息的甩卖”。买家们变得更加谨慎了，正在努力应对贷款利率上升和通货膨胀，而开发商则必须应对住宅和商业地产供应过剩的问题。

桑托斯-奈特-弗兰克房地产咨询公司（Santos Knight Frank real estate consultancy company）的董事洛维尔·塔利昂（Lovelle Taleon）表示，房地产开发商正在进行“无声抛售”，以减少未售出的住宅单位。

“关于出售大马尼拉房产的策略，我认为确实存在一种悄无声息的甩卖行为。这是所有开发商都在实施的策略。他们的目标是将房产卖光。他们不想再持有房产了，”塔莱昂说。

然而，房地产开发商是一群骄傲的人。他们不会轻易承认有清仓甩卖。他们宁愿保密，避免大规模的广告宣传，以防止市场进一步不稳定。

李张房地产咨询公司（Leechiu Property Consultants)证实了供应过剩的情况。该公司估计，大马尼拉的公寓单元供应量过剩，相当于29个月的供应量。菲律宾离岸菠菜运营商(Philippine OffshoreGaming Operator)被关闭是导致需求疲软的主要原因。

由于未售出库存量高，预计房地产开发商也将在未来两年大幅减少住宅推出量。

房地产开发商DMCI Homes的总裁阿尔弗雷多·奥地利（AlfredoAustria）认为，鉴于现有开发项目中大量未售出的单元，该公司在2025年上半年不会推出任何新项目。DMCI 也不确定是否会在明年下半年推出新项目。

一年中大部分时间的贷款利率上升以及商品和服务成本的上涨抑制了大马尼拉地区住宅公寓的需求。

李张房地产咨询公司称，截至 2024 年 11 月，大马尼拉的住宅销售额出现了两位数的下降。该公司指出，与 2023 年全年相比，销售吸纳量下降了 63%，而新项目推出的数量约为去年的一半。

该公司还表示，随着开发商调整营销策略并通过增值功能增强库存产品，低迷的市场为买家提供了机会。

与此同时，2024年前11个月大马尼拉住宅公寓销售额仅占2023年全年水平的63%。

2024年第四季度新公寓推出数量环比增加，但11个月内推出的总数量仅占2023年全年项目数量的一半，这清楚表明开发商在销售环境放缓的情况下持谨慎态度。

为了消化高库存，开发商现在提供更灵活的条款，例如减少首付和延长付款期限。这些调整使购房者更容易管理财务，并减轻了高额前期成本的直接负担。

高力菲律宾房地产咨询公司 (Colliers Philippines)称，截至2024年第三季度，大马尼拉的剩余库存为75300套，预计吸收期为5.8年，比疫情前的仅用一到两年的时间要长得多。

库存包括27200套可入住的单元，价值1544亿披索（28 亿美元）。大多数单元的价格在360万披索至1200万披索之间，适合中等收入市场。

人们所担心的菲律宾房地产泡沫可能根本不会发生。但如果开发商继续将资产定价过高，并且高通胀和高利率持续存在，他们的担忧可能会变成现实。

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