买房好时机？POGO禁令导致马尼拉公寓空置率上升

菲律宾Colliers研究公司表示，由于中国公民因离岸菠菜公司（POGO）被全面禁止而纷纷退租，马尼拉首都区的公寓空置率在第三季度有所上升。

在周二发布的季度市场报告中，Colliers表示7月至9月期间，马尼拉湾地区的空置率从17.2%上升至17.4%。报告指出：“由于大量新供给的涌入及POGO撤离带来的影响，预计马尼拉首都区的二手住宅市场空置率可能会在2025年之前都保持在较高水平。”Colliers预计今年年底空置率将达到17.7%。
今年7月，菲律宾总统马科斯下令所有POGO在年内关闭，原因是这些公司与犯罪活动存在关联。而POGO业务在前总统罗德里戈·杜特尔特执政期间兴起，当时官员们表示通过税收能够大幅提升政府收入。

Colliers表示，空置率的上升将导致租金和房价增长放缓。第三季度租金仅上涨了0.2%。预计到2026年，年均租金将增长2.0%至2.5%，空置率将降至15.2%。预计租金和房价到2028年第二季度和2029年第三季度才会恢复到疫情前水平。

Colliers表示：“POGO行业已不再是马尼拉首都区写字楼需求的主要驱动因素，影响也蔓延至公寓市场。”高额的按揭和利率也抑制了公寓单元的需求，尽管菲律宾央行的降息可能会刺激该行业，但Colliers认为降息不会影响按揭利率。

今年前9个月，该地区仅售出9,300个单位，同比下降53%。与此同时，新推出的单位总数为8,000个，同比减少了61%。同时，现房（RFO）库存量也相当可观，马尼拉首都区有27,700个现房库存，导致开发商推迟推出新项目。特别是在售价为360万至1200万比索的中低到中高端市场中，这部分库存占首都区地区现房库存的57%。

库存较多的地区包括巴西市（Pasig City）、奎松市（Quezon City）南北部、巴兰玉计市（Parañaque）、马尼拉北部和马卡蒂边缘地带。由于SM Development Corp.在湾区的两个楼盘交付延迟，预计今年交付的单位数将下降至9,890个，低于此前11,290个的预测。

Colliers表示，开发商正在努力通过调整策略以维持市场，包括在大都市外推出更多休闲型项目，如公寓酒店和高尔夫社区。它说：“我们认为，伊洛科斯（Ilocos）、碧瑶（Baguio）、八打雁（Batangas）、巴拉望（Palawan）、长滩岛（Boracay）、宿务（Cebu）、薄荷岛（Bohol）和达沃（Davao）等地值得关注。”

Colliers指出，升级设施将成为常态，包括适合混合办公的灵活办公空间、健身房和瑜伽区，以及电动汽车充电站。通过绿色科技整合和引入人工智能功能将帮助项目脱颖而出，成为未来的发展趋势。

鉴于库存量巨大，开发商预计会配合央行的降息政策，积极提供促销活动。Colliers指出，部分开发商允许买家以5%的首付款入住，并提供总价25%的折扣。

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